Большинством специалистов инвестирование в недвижимость признано как наиболее интересное с точки зрения получения прибыли и минимизации рисков. Немалое количество книг написано о том, как разбогатеть на недвижимости. Да, действительно для инвестирования в недвижимость не требуется специальных знаний о рынке, его конъектуре и механизмах. Однако ни в одной книге по инвестированию в недвижимость не расписаны современные реалии, а именно:
Для понимания всего этого и получения прибыли необходим профессиональный риэлтор!И это объективность. Именно риэлтор, а не отдел продаж застройщика, потому что для застройщика собственная недвижимость самая лучшая и выгодная.
Теперь обо всем по порядку.
Коммерческая недвижимость
У большинства существует распространенное мнение, что вложение в коммерческую недвижимость наиболее прибыльный, эффективный и простой способ получения дохода. Как правило, коммерческие объекты приобретаются для последующей сдачи в аренду. Однако, существует ряд вопросов, на которые инвестор должен себе ответить.
1 - сумма вложений.
Для вложения в коммерческую недвижимость требуется значительно больше денег, нежели в жилую. И собственник готового объекта, и застройщик, продают свои «коммерческие» метры дороже, чем продавали бы «жилые».
2 - срок окупаемости.
Коммерческая недвижимость, за исключением вложений в строящиеся объекты, относится к долгосрочным проектам. То есть только через этот срок инвестор начнет получать чистую прибыль. Если вопрос инвестиций связан со строящимся объектом, то как правило, имеющие средства застройщики не реализуют коммерческие помещения, а оставляют «для себя». А если коммерческие площади есть в открытой продаже в строящемся объекте, тогда возрастают риски неисполнения сроков их сдачи. Следовательно, увеличивается и срок оборота вложенных денег.
3 - риски.
Принимая решение, инвестор должен понимать, что, чем более долгосрочный проект, тем больше рисков, связанных с получением прибыли. На эту прибыль влияют различные факторы: экономическая ситуация в стране, которая в свою очередь зависит от мировой экономики, кроме глобальных, имеют место локальные внутригородские факторы, которые прогнозировать также проблематично.
Москва и Московская область активно расстраиваются, строятся жилые объекты с коммерческими площадями, а также специально предназначенные для коммерческого использования здания. И закономерность такова, чторанее прибыльное помещение может резко снизить свою рентабельность из-за построенного рядом объекта коммерческого назначения. А, следовательно, срок окупаемости может измениться в сторону увеличения.
У инвесторов существует дилемма: это получение максимальной прибыли с квадратного метра или стабильный, но более низкий доход.
В данном случае инвестор, желающий получить максимальную прибыль должен учитывать то, сколько времени он тратит на поиск арендаторов для объекта, желая «выжать» больше. Сдавая объект недвижимости по такому принципу, будьте готовы, что понадобятся знания о стоимости аренды у аналогичных объектов (актуальная на сегодняшний день информация). Владеют ей только риэлторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости.
Не забывайте о том, что любая коммерческая деятельность является объектом внимания контролирующих и/или надзирающих организаций, к помещениям предъявляются масса требований, начиная с пожарной безопасности и заканчивая требованиями к охране труда. Приведение помещения в соответствие с требованиями, влечет за собой материальные траты.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду относятся к долгосрочным проектам. Интересен такой вид инвестиций для тех, кто при выборе между вложениями в банк и приобретением собственных квадратных метров выбирает второе.
Вложение в недвижимость имеет абсолютное преимущество, связанное с тем, что в случае проблем у банка, будут сложности с получением своих денежных средств. А может и не полным их возвратом. Приобретенная же квартира может быть в любой момент продана по цене выше первоначально вложенных средств.
Вложения на вторичном или на первичном рынке?
При приобретении квартиры на вторичном рынке минимизируется размер прибыли. Если вкладываются деньги на этапе строительства, тогда увеличивается срок окупаемости и повышается процент прибыли относительно вложенных средств, вместе с этим вырастают риски сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Также необходимо решить квартиру какого класса, площади, количества комнат готов приобретать инвестор. Основная практика Москвы и области такова, что значительная масса жилья эконом-класса строится из блока и панели, которые сдаются «под ключ», т. е. заходи и живи (исключение составляют эконом-проекты строительных компаний, которые ограничиваются предчистовой отделкой или стяжкой/штукатуркой). В случае строительства домов бизнес-класса и выше, они, как правило, сдаются в стяжке/штукатурке, реже в предчистовой отделке. Поэтому для дальнейшей сдачи в аренду необходимы дополнительные вложения в ремонт. Вместе с тем инвестор, вкладывая деньги в недвижимость бизнес-класса, имеет возможность получения более высокого дохода.
Наиболее рентабельным и в то же время рискованным способом инвестиций является вложение денег в строительство жилых объектов.
Данный вид инвестиций относится к краткосрочным, оборот денег происходит, как правило, в пределах одного года и зависит от сроков строительства дома. В свою очередь сроки строительства самого дома зависят от материала (блок, панель, монолит), этажности, количества подъездов, порядочности строительной компании и др. факторах.
В зависимости от строительной компании определяются и риски. Чем выше риски, тем ниже цена объекта, следовательно, выше конечный доход. И наоборот, застройщик вселяющий уверенность в завтрашнем дне, обладающий серьезными финансовыми возможностями уже в начале строительства ставит высокую цену за свои квадратные метры. Риски невелики, но и заработки уменьшаются соответственно.
Важно понимать перспективу продажи объекта недвижимости. Не имеет значение нравиться дом или квартира инвестору или нет, главное, чтобы они понравились потенциальному покупатель (в данном случае не рекомендуется руководствоваться собственными предпочтениями). При наличии денег, достаточных для приобретения нескольких квартир, необходимо определиться какой планировки, отделки, количества комнат и на каких этажах выгоднее приобретать квартиру. На вторичном рынке недвижимости есть специальные предложения, выгода которых обуславливается срочной продажей. В этом случае необходимы наличные деньги. После приобретения квартира сразу же выставляется на продажу с расчетом на 1,5-2 месяца.
Это приблизительная картина рынка недвижимости. Имеется еще очень много нюансов, не забывайте консультироваться со специалистом. Риски и доходы не разделимы. Но возможность минимизировать трудности и проблемы есть, а из-за желания заработать как можно больше денег и сэкономить, можно оказаться у «разбитого корыта» без денег и без квартиры. Риск вложения на вторичном рынке выражается в неверном прогнозе спроса на выкупаемую квартиру.
Удачных Вам инвестиций!
