Вторичный рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует первые признаки оживления: продавцы, уставшие ждать снижения ипотечных ставок, начали корректировать цены в сторону повышения. Эксперты отмечают, что стагнация ключевой ставки, сохраняющаяся уже полгода, подтолкнула собственников к более активным действиям. «Собственники перестраивают ожидания: вместо надежд на снижение ставки они ориентируются на ее скорое смягчение, что и провоцирует рост цен», — комментирует коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
По данным аналитиков, в апреле 2025 года вторичное жилье в городах-миллионниках подорожало в среднем на 0,7%, что соответствует темпам инфляции. Лидером по росту стоимости квадратного метра стала Пермь, где цены выросли на 3,4% (до 106 тыс. руб. за кв. м). Второе место занимает Ростов-на-Дону с ростом на 1,8% (до 123 тыс. руб.), а третью позицию делят Екатеринбург и Челябинск, где цены увеличились на 1,4% (до 125 тыс. руб. и 99 тыс. руб. соответственно). Небольшое снижение стоимости (в пределах 0,5%) зафиксировано лишь в Нижнем Новгороде и Красноярске. При этом объем предложения на вторичном рынке вырос на 4,3% за счет новых объектов, преимущественно в недавно сданных жилых комплексах.
Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает увеличиваться и достиг 23%. Пять лет назад новостройки в крупных городах были дешевле вторички на 4%, три года назад — дороже на 13%, а в 2024 году разница составила 15%. Сегодня в большинстве регионов первичное жилье дороже, за исключением Ставрополя, где новостройки сосредоточены на окраинах, и Махачкалы, где объем нового строительства ограничен. Наибольший ценовой разрыв наблюдается в Челябинске, Новокузнецке, Томске и Тольятти, где квадратный метр в новостройках стоит на 46–51% дороже, чем на вторичном рынке.
Рост цен на первичное жилье опережает вторичку, что объясняется увеличением себестоимости строительства, удорожанием проектного финансирования и сокращением числа новых проектов на начальных этапах. «Скидки на новостройки есть, но их размер невелик, а доступных лотов на этапе котлована становится меньше», — поясняет эксперт «Циан.Аналитики» Елена Бобровская. Конкуренцию новым домам составляют квартиры в недавно сданных ЖК, которые появляются на вторичном рынке из-за замедления продаж.
В Москве вторичный рынок также показывает рост: средняя цена квадратного метра в апреле увеличилась на 0,2–0,8%. По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, это связано с тремя факторами. Во-первых, продавцы реагируют на инфляционные ожидания. Во-вторых, спрос смещается к бюджетным вариантам, и по мере их вымывания средняя цена растет. В-третьих, на рынке увеличивается доля «вчерашних» новостроек — квартир в сданных домах, которые инвесторы продают по ценам ниже, чем у застройщиков, но дороже классической вторички. Однако спрос остается сдержанным из-за высоких ипотечных ставок (25–27% годовых). Для покупки квартиры за 10 млн руб. с первоначальным взносом 35% ежемесячный платеж составит около 135 тыс. руб., что требует дохода свыше 220 тыс. руб. — уровня, недоступного для большинства россиян, учитывая среднюю зарплату в 87 952 руб. по данным Росстата за 2024 год.
Несмотря на дороговизну ипотеки, рынок поддерживают покупатели с собственными средствами и альтернативные сделки. «Предложение на вторичном рынке выросло на 5–15%, так как продавцы, ранее снявшие объекты с продажи в ожидании лучших условий, вернулись на рынок», — отмечает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко. Основной прирост обеспечивают новые объекты в сданных ЖК, а спрос формируют владельцы сбережений, ранее хранившихся на депозитах.
Особенно востребованы квартиры бизнес-класса и отремонтированные объекты комфорт-класса, готовые к заселению. «Спрос на бизнес-класс формируют инвесторы, которые делают ремонт и перепродают квартиры, а в комфорт-классе покупатели ищут жилье с отделкой», — поясняет директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Рынок демонстрирует признаки сбалансированности: объекты с адекватной ценой продаются в разумные сроки.
