Наши и не только граждане находятся сейчас в такой ситуации, когда каждая копейка на счету. Неудивительно, что многие из них пытаются всеми способами сэкономить. В погоне за выгодой упускается главная российская истина – «Скупой платит дважды». И это не просто слова.
Почти у каждого сегодня имеется компьютер с доступом в интернет, смартфон и т.п., что значительно облегчает жизнь и делает доступным множество информации. Неудивительно, что большинство продавцов и покупателей на рынке недвижимости сразу почувствовали себя многоопытными юристами,
риэлторами, агентами, брокерами и т.п., и уверились в собственных силах, что мы сами можем продать, купить, обменять и т.д.
На моей памяти имеется немало случаев, когда клиенты (и продавцы, и покупатели) жестоко ошибаясь в своих «знаниях» обращались за помощью в наше агентство, чтобы исправить созданную их непрофессиональными действиями ситуацию. По моему мнению, каждый должен заниматься своим делом: строители – строить, бухгалтеры – вести отчетность,
риэлторы – сопровождать сделки с недвижимостью. Почему мы не строим многоквартирный или даже загородный дом сами? Отделку и дизайн зачастую доверяем профессионалам, сопровождение в суде – опытным адвокатам и т.д. Но практически каждый, мало-мальски изучивший только часть информации о рынке недвижимости, заблуждается относительно своих сил, думает, что знает больше, чем те, кто работает с этим ни один год, посетил немало профессиональных семинаров и тренингов, получил, наконец, профильное образование – юридическое или налоговое.
Приведу несколько примеров, чтобы показать вам, насколько пагубно может быть самостоятельное решение своих жилищных вопросов, и развею несколько «мифов», связанных со сделками с недвижимостью.
В агентство «
Диалог Риэлт» обратился клиент, который приобрел квартиру самостоятельно, полагая, что т.к. ему выдавалась ипотека известного российского банка, банк всё проверит и перепроверит, зачем ему агент? Всё шло ровно и хорошо, прошла сделка, продавец получила денежные средства, покупатель получил ключи и доступ в квартиру. Спустя несколько недель покупателя стали преследовать некие люди, которые утверждали, что у них незаконно отобрали эту квартиру и пока они были в местах не столь отдаленных продали их квартиру по доверенности. Покупатель схватился за голову и прибежал к нам решать его проблему. При первом же просмотре документов покупателя мне стали очевидны его самые большие ошибки: не была произведена проверка по бывшим собственникам и пользователям (жильцам) этой квартиры; на расписке на деньги, которую писала продавец, не была проставлена дата получения денег, что автоматически делает расписку недействительной и многое-многое другое.
Естественно, мы помогли клиенту успешно решить эти вопросы и исправить ситуацию до минимально безопасной. Вопрос в другом: если бы мы изначально участвовали в этой сделке, то никогда бы не позволили покупателю приобрести подобный объект.
При этом миф о том, что банк все проверит и перепроверит и несет ответственность за выбранную по ипотечной программе квартиру – полнейшая ложь. Вся полнота ответственности за признание сделки по купле-продаже недействительной лежит на сторонах договора, на продавце и покупателе.
В агентство недвижимости «
Диалог Риэлт» обратился покупатель земельного участка, который сам нашел продавца, посмотрел участок, но на сопровождении сделки профессиональным агентом поскупился, причем просто проверка документов и присутствие на сделке по купле-продаже недвижимости
риэлтора не стоит больших денег (в среднем это стоит от 50 до 100 тыс. рублей). Вспоминаем пословицу «Скупой платит дважды» и делаем соответствующие выводы.
Покупатель сам нашел образец договора купли-продажи земельного участка в интернете, на хорошем и правильном с его точки зрения сайте, покупатель и продавец подписали его, отдали на государственную регистрацию. При этом покупатель передал продавцу полную сумму денег за участок за день до подписания договора, без расписки в получении денег. Государственный регистратор приостановил регистрацию перехода права собственности на земельный участок из-за неправильно оформленного договора купли-продажи, несоблюдения требований действующего гражданского и земельного законодательства.
Покупатель прибежал (в буквальном смысле) к нам в агентство в растрепанных чувствах, но его можно понять: деньги отданы, договор (переход права по нему) не зарегистрирован, помочь некому, интернет даёт все более «интересные» советы, но покупатель уже не так доверяет им…
Когда я ознакомился с договором, скаченным из интернета, у меня «волосы встали дыбом». Такого безграмотного договора я не видел никогда: соглашение о цене не конкретно, размыто, нет условия о залоге на недвижимость в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ, нет условий о передаче земельного участка продавцом покупателю и т.д.
Оперативно (за пару часов) мы переделали покупателю (сделали заново) договор купли-продажи земельного участка, передаточный акт, расписку в получении денежных средств, которую по счастливой случайности продавец согласилась написать собственноручно (а могла бы и не согласиться, ведь очень удобно: деньги получены, обязательств по их возврату нет, расписка не писалась, по переходу права в Росреестре приостановка, которая в конечном итоге при не исправлении её причин приведет и вовсе к отказу в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок).
Покупатель и продавец завершили данную сделку на мажорной ноте, каждый из них получил свой экземпляр договора с отметкой из Россреестра, передаточного акта, продавец – деньги, покупатель – недвижимое имущество. Все остались довольны.
В итоге хочу развеять миф о том, что в интернете вы сможете самостоятельно найти любые документы, переделать их под себя и у вас непременно все получится. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна, никакая форма или шаблон не сможет заменить профессионального агента.
В агентство недвижимости «Диалог Риэлт» обратилась продавец квартиры, которая самостоятельно размещала объявление на известном сайте, к ней пришел некий агент со своими покупателями, которым её квартира понравилась, и они собрались выйти на сделку. Продавца смутило то, что покупатели со своим агентом очень часто изменяли условия сделки: обсуждали освобождение квартиры в одни сроки, за день до сделки – изменили их до минимума; согласовывали взаиморасчеты через банковскую ячейку одного банка, потом поменяли на другой малоизвестный банк. В принципе, ничего особенного, но продавца это немного насторожило.
При этом счастливый случай привел её именно к нам, потому что сделка без нашего участия, а точнее подобие сделки, грозило ей потерей и квартиры, и денег. Так получилось, что продавец достаточно поздно позвонила нам, и присоединился наш специалист к ней только в день самой сделки. Но для спасения ситуации этого оказалось достаточно.
Покупатели хотели получить расписку от продавца в день подписания договора (что, на мой взгляд, уже не допустимо!), при этом ключи от ячейки отдать ей, что несколько успокоило бы её и вселило ложную уверенность в том, что деньги она получит, ведь ключи у неё.
Далее еще интереснее. Кто никогда не сталкивался с договорами аренды банковских ячеек, да даже те, кто сталкивался и ни раз, не всегда смогут досконально изучить такой договор и понять все подводные камни хранения денежных средств в таких ячейках. Так вот наш продавец с таким договором, который был согласован с банком покупателем и его агентом, никогда бы не получила денег, НИКОГДА. Потому что этот договор был рассчитан не на это.
В итоге от такой «интересной» сделки нам пришлось отказаться. В будущем, буквально через пару месяцев мы продали квартиру нашей клиентке, объяснив ей все её упущения. Уверен что больше ни шагу без профессионалов она не сделает и это правильно.
Ну и напоследок развею очередной миф. Продавцы недвижимости думают, что достаточно выложить объявление о продаже в интернет, покупатели найдутся сами, мы все продадим и т.д. А этого точно недостаточно! Это лишь 20% работы.
Так же добавлю, что не стоит доверять частным агентам, работающим на себя. Ответственности за вашу сделку они нести не будут, зачастую их цель – быстрее заработать на вас деньги, никаких гарантий, сопровождения и тем более профессионального подхода к работе от таких «специалистов» ждать не приходится. Даже те, кто прикрывается многолетним опытом работы в крупных агентствах недвижимости, зачастую, знают недостаточно много для грамотной и всесторонней помощи клиенту.
Объясню, почему я так против частных маклеров. В нашем агентстве недвижимости мы уделяем много времени обучению сотрудников, повышению их квалификации, объяснению и уяснению изменений в законодательстве (которые происходят с завидной регулярностью), чего лишены все частные маклеры и многоопытные бывшие сотрудники агентств, «офисы» которых находятся в каком-нибудь кафе или у себя дома. Подчеркиваю, что без постоянного повышения квалификации и оперативного мониторинга законодательства по сделкам с недвижимостью невозможно оказать клиенту квалифицированную услугу.
Я искренне убежден, что каждый специалист должен заниматься своим делом. Вы никогда не сможете учесть все свои интересы и нюансы по сделке купли-продажи, потому что ни один интернет-источник, пособие или книга, просто юрист по уголовному праву, частный маклер и т.п., не поможет вам в решении жилищного вопроса. Хотелось бы донести эту простую истину до каждого. И не совершайте ошибок, потому что они будут стоить Вам дороже услуг грамотного специалиста из агентства недвижимости.
С уважением,
Руководитель отдела продаж
Агентства недвижимости
«Диалог Риэлт»
Засимов Дмитрий Михайлович
Возврат к списку
