Уважаемые собственники, клиенты и агенты,
Настоящая статья призвана упорядочить положения законодательства по арендным отношениям и практическое правоприменение, а так же ответить на возникающие у Вас вопросы при подписании договора аренды (найма) жилого помещения.
Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Вместе с тем при подписании договора аренды (найма) жилого помещения у собственников, нанимателей (клиентов) и агентов по недвижимости возникает ряд спорных ситуаций и моментов, требующих пояснения.
В этой связи хотелось бы обратить Ваше внимание на следующие нормы, которые в обязательном порядке должны быть учтены при подписании договора аренды (найма) жилого помещения:
1. Существенные условия договора. В договоре найма должны быть отражены все существенные условия такого договора, а именно: предмет договора (например, «наймодатель передает во временное владение и пользование 1-комн. квартиру, а наниматель принимает и обязуется вносить за переданное имущество предусмотренные настоящим договором платежи»), условие об объекте арендных отношений (детальное описание объекта – квартиры, комнаты, дома с указанием индекса, города, улицы, номеров дома, квартиры, общей площади поБТИ и т.д.) и условие об арендной плате (сумма, сроки оплаты).
2. Срок действия договора. Необходимо внимательно относиться к сроку договора аренды. Согласно статьи 610 ГК РФ:
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Срок договора. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Таким образом, стороны вправе как прописать срок в договоре аренды, так и воздержаться от его упоминания.
Вместе с тем, рекомендуемый срок заключения договора аренды (найма) жилого помещения – 11 (одиннадцать) месяцев, т.к. договор, заключенный на срок более 1 года подлежит государственной регистрации в Росреестре по месту нахождения имущества (к договору будет необходимо приложить определенный пакет документов и оплатить государственную пошлину; так же данное действие влечет наложение обременения на право собственности, что приведет к обязательной смене собственником имущества свидетельства о государственной регистрации права и иным определенным неудобствам), а договор с неопределённым сроком действия влечет за собой расторжение в одностороннем порядке любой стороной с уведомлением другой стороны за 3 (три) мес., что так же является дополнительным «форс-мажорным» обстоятельством для другой стороны.
3. Свидетельство на собственность или доверенность. Обращайте внимание на полномочия сторон! Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, арендатор (наниматель) вправе попросить у арендодателя (наймодателя) копию свидетельства о государственной регистрации права (свидетельства на собственность). Обязательно просите собственника помимо копии свидетельства показать Вам оригинал, сверьте все данные объекта аренды с тем, что указано в свидетельстве. Расхождений быть не должно!
Если собственник имущества доверил сдавать в аренду иному лицу путем уполномочивания его доверенностью, так же просите показать оригинал доверенности и выдать Вам ее копию. В доверенности обратите внимание на полномочия представителя: имеет ли он право подписывать договор, получать денежные средства (арендную плату). Так же обратите внимание на срок действия доверенности. Если срок на момент подписания договора истек, такая доверенность считается недействительной. Доверенности от физических лиц должны быть заверены нотариально.
4. Акт приема-передачи имущества и ключей. При подписании договора аренды (найма) подписывается акт приема-передачи имущества и ключей, согласно которого стороны прописывают мебель, бытовую технику и иные предметы, находящиеся в помещении. Обратите внимание, что данные предметы должны быть описаны достаточно детально (в том числе должно быть описано и их состояние – от отличного (нового) до удовлетворительного и т.п.).
5. Вопрос налогообложения. Согласно подпункта 1 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ, физические лица при получении вознаграждений от других физических лиц по договорам найма или договорам аренды любого имущества обязаны самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от дохода).
Для этого по окончании года они обязаны заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием сумм полученной арендной платы, а также причитающейся к уплате суммы налога на доходы (п.3 ст.228 НК). К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, копии договоров аренды и платежных документов (расписок и др.). Декларация представляется в инспекцию по месту жительства не позднее 1 апреля.
НДФЛ по декларации необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором получены доходы (п.4 ст. 228 НК).
В любом случае, каждая ситуация нестандартна и требует индивидуального профессионального подхода в ее решении. Поэтому при возникновении любых вопросов по аренде рекомендуем обратиться в наше агентство для консультации. Мы окажем как правовую, так и информационную поддержку по всем аспектам арендных отношений.
